高层住宅到了70年年限后怎么办？谁来拆？二十年后可能谁都不想管

现在建筑房产能置换，很重要的一部分要依靠拆迁安置。

可是6层房产拆了，新盖一个30层楼高的高层住宅是有利可图的；但是现在的30层高层住宅建筑，往后建筑年限到了，谁来拆呢？又要谁来进行维护呢？拆迁无利可图，自然开发商不会来投资让业主进行置换。

因此20年后，高层住宅是否会成为烫手的山芋呢？

新建建筑增加容积率是否有利润空间？

不可能。

所说的30层左右的建筑是目前的标准住宅设计，依据每层2.9到3.3米的层高，让高层建筑总高不超过100米（依据建筑设计防火规范，超过100米总高的住宅规范会更严格，所以开发商都是优先按照规范极限做）。除了个别城市（如北京的保护天际线让建筑总高在50米左右、重庆由于地处山城建筑可能达到200米左右），绝大多数城市主要是100米总高的住宅。

就目前北京、上海乃至全国的棚改项目而言，回迁安置是主流，但是高层建筑的拆迁比例是很小的。随着房价的上涨，棚户区改造成本也会上涨，房价越高，改造越困难。

北京五里屯自数年前就开始启动进程，到2018年末只有一部分完成。低容积率的房产尚且如此难处理，更不用说高层建筑了。

今天既如此，未来它会更加困难！

很多人认为高层建筑拆迁可以通过增加容积率来增加利润。首先，防火规范只会越来越严格，高层建筑的容积率实则有上限。其次，拆除这座建筑物是需要控制城市天际线的，容积率需要控制。第三，未来的利润率将进一步压缩。简而言之，没有利润，在年限到来时不太可能进行拆改。

让开发商支付账单？

不可能。

我国住宅建筑的标准设计寿命就是50年。在建筑设计时，主体结构稳定期和建筑标准寿命是相同的，即50年以后就要依靠业主进行结构维护。

你买的商品房，开发商是开发者，但不是你的挡箭牌。这就像商店买的面包3个月保质期，结果过了3个月你还要商店提供质保是不合理的。如果是建筑外围护出了问题，还方便后期维修。 要是50年后建筑基础存在问题，要想进行加固，成本是数千万计数的（未来还会更高），算完了最后可能还不如重新盖一个。

如果我是房地产开发人员，50年后，你突然改变了政策让我支付账单，那时候毕竟50年过去了人在不在都不一定呢。想象一下，近年来国内开发商的开发战略是什么？

利用高周转，他们把大量房产卖给了购房者，并把资金汇到了海外。如果现在房产质量很高，为什么开发商自己不购入房产？既然国内的房产还有升值空间，为什么要特地出国缴纳房产税？那么，你是否认为开发商会在50年后出于社会责任感，插上翅膀飞回来拯救需要维护房产的业主？

主人自己付钱可行吗？

可行，但是难。

现阶段，85％的房产没有业主委员会，就算有，业主委员会没有基金难以正常运作。国内住宅面积大，团队合作成本大于个人付出将直接导致个体倾向于观望。没有特殊原因，相信难以高效组织。

大多数社区的空置率相对较高，对于北京一个基础设施良好的住宅区，实际入住率可能是20％或30％。无论后期问题如何，三分之一的业主根本不住这个社区。

所有者筹款的问题不在于个人所有者是否付钱，而是很大一部分业主根本无法联系，预示了很大的风险。60个人不可能拿出100个人的资金，因此，期望业主群体每年“养护”房产是不现实的。

虽然购买房产时有公共维修资金，但由于没有业主委员会，物业公司可以几乎不受限制使用资金，何况也要考虑通货膨胀因素。

另外，采取部分房产税来修缮房产也是不现实的。税收重点解决公共部分的问题，现在能够通过税收来处理基础设施建设的贷款利率才是当务之急，如何支付业主修缮房产的费用？

未来的高层建筑会是低净值人群的安身之处吗？

笔者个人认为这是可能会发生的。

从全球视野中看，高层建筑很有可能最后落下一个难以处理的局面。大多数人认为中国房价上涨的预期不会变，然而考虑到近年来的政策趋势，高层建筑业主需要为自己50年房产的使用负起责任。

当下开发这么多的商品房项目，主要的优点不是为了节省农业用地，而是带来大量的土地出让收入，这是基础设施建设的基础。在2017年，土地收入最高的北京相比重庆只有一半的面积出售，但其收入却高出了一倍。再看成都和重庆紧紧挨着，卖地面积少，出让金额是一样的。

开发商以这种方式运营，原则上没有任何问题。 50年后，开发商不关心建筑维护更符合利益。房产中没有规定50年以后债务政策，并非所有历史问题都必须得到解决。

房产市场里有大量非理性的人。当房价上涨时，这些人只看到房价，但是没有想过这件事需要业主不断的投资和维护。建筑物层数越高，个体的能力越低，合作成本越高，组织建筑维护难度越大。

在短期内，非理性的人不会明白这些道理。因此，他们会以一种不付钱的方式拖延，建筑的维护将无法跟上维护计划。尤其对于高层建筑，房产不仅是一种投资工具，还是一个需要不断投入的对象。流动性将变得越来越糟，何况愿意一年四季租房子的群体也越来越大。

一旦开发商的房产无法被接受，开发商的第一个想法不是提升质量而是撤退。如果这些房产不能退房，将被转手。如果房价下跌，怎么可能还让开发商投资？

高层住宅建筑的拆迁没有大量的利润，就此也可以理解为什么高层住宅社区可能成为未来的低净值人群的安身之处。

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