三四线房价会降下来吗？业内人士：未来农民会去买房，这真靠谱？

又迎来了清明三天小长假，除了趁着大好时光出去踏踏青，很多人可能会选择和许久未见的亲朋好友聚一聚，当围坐一桌时，谈论的话题自然少不了房子。这两天，在某二线城市工作四五年的朋友告诉笔者，面对目前的房价，开始纠结到底是在一二线买房还是回到三四线城市买房。其实，由于城市竞争实力的不同，虽然经历了两年多的严厉调控，但一二线城市依然被大家长期看好，三四线城市则往往被各种观点所看空。其实，面对当前的楼市格局，普通购房者所面临的买房问题就是，一二线城市买房力不从心，三四线买房又怕房价下跌。那么，我们应该如何看待三四线城市的楼市走向呢？目前三四线城市的房子还能买吗？

根据诸葛找房2019年3月份新房市场月度分析报告来看，三四线城市房地产市场降温明显，面临继续承压的态势，监测商品房成交面积同比多在下跌，19个代表城市中又4个出现同比上升，其余15个同比下降。比如，台州同比下跌77.5%，安庆同比下跌60.3%。除此之外，根据3月份市场动向来看，楼市出现的一些所谓“回暖”现象也主要集中在热点城市。所以，结合这一年多的市场变化来看，目前三四线城市快速增长的势头显然已经过去了，而且从楼市长期趋势来看，三四线房价继续上涨的动力也正在减弱。

其实，目前业内主流的观点都认为三四线城市将长期面临调整期。在经历了两年多的调控以后，作为三四线城市房地产市场的最大红利，货币化安置的棚改方式已经逐步调整，而且一度对房价上涨起到推波助澜作用的炒房投机因素也已经被遏制。此外，社科院新近发布的3月份《中国住房市场发展月度分析报告》称，由于三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。不过，针对三四线房地产市场，也有业内人士对表示了长期看好的观点。

在碧桂园业绩会上，碧桂园集团董事局主席杨国强再次对三四五线城市的楼市潜力做出了一番解释：农民工工资已经上涨，在大城市里买房难度比较高，未来在没有学校的农村居住起来也比较麻烦。很多农民工在经济条件改善以后，都会将父母孩子迁移到三四五线城市，而且五六千的房价他们也消费得起。那么，对于这个观点，你感觉靠谱吗？

在笔者看来，最近这几年，碧桂园一直将注意力瞄准到了三四线城市，而三四线城市在其业绩贡献中占比接近60%，所以长期看重并看好三四线房地产市场并不意外。其实，这个观点的核心是住房需求增长的问题，业内专家也普遍认为，住房需求将是未来房地产发展的重要支撑因素。中房协会长冯俊表示，未来二三十年还会有2亿多农民进城。无独有偶。中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁也不止一次公开表示，截止到2018年，我国城市人口比例为58%多点，他预计未来还要有5亿人要解决住房问题。那么，通过这些业内人士的观点来看，是否意味着三四线城市的房地产依然会有巨大发展空间呢？以下是笔者的一些看法。

第一，从楼市整体来看，三四线房价将面临调整，没有抬头的可能。年初，中国人民银行调查统计司原司长、中国首席经济学家论坛理事盛松成表示，未来房地产风险可能在三四线城市：一方面，过去两年，资金和企业向三四线城市流动，房价上涨速度超过一二线城市；另一方面，人口流出是三四线的重要特征，而且绝大多数三四线城市都偏离中心城市。其实，通过这两点来看，三四线城市的竞争实力已不足以支撑过高房价，为避免大幅波动，持续调整将是下一阶段面临的趋势。

第二，从买房主力来看，未来完全指望农民进城买房不太现实。长期以来，大家都把农民进城买房当成三四线城市重要的房价支撑因素。但笔者认为，不要对农民进城买房抱太高期望，农民也不是高房价的接盘侠，靠他们固然可以拉动销售业绩，但目前三四五线的房价远超过杨国强所说的五六千，所以容易使得房奴现象蔓延到农民身上，进城买房积极性就会降低。此外，对他们而言，就业也是一个问题，如果再次返回农村，那么无形中就增加了城市住房空置率的产生。除此之外，目前农村也获得了快速发展和转型，进城买房自然也就缺少推力。

第三，房地产进入分化期，三四线城市买房应当看准地段和品质。纵然未来有2亿多人进城，但与一二线城市相比，在吸引人口方面，三四线城市没有优势。此外，三四线楼市是否还有发展空间，内部也存在分化趋势，对于城市竞争力水平一般又远离城市群的三四线来说，在过度透支了需求和房价后，下一阶段将持续面临调整。不过，笔者认为，大幅波动的可能性不大，在“稳地价，稳房价，稳预期”的目标下，房价软着陆是最大可能。最后，笔者想说的是，如果有在三四线城市投资购房的意愿，最主要的是选准城市，而对于在三四线有自住需求的购房者来说，未来最主要的则是看准地段和品质。

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