大城市全面放宽落户，警惕炒房客借政策落户购房

2019-04-09 17:51:09 10135 次点击

户籍改革是新型城镇化的一部分，与房地产关系紧密。如今，国家发改委提出放宽落户条件，对于哪些城市楼市将产生哪些影响呢？

落户、城镇化与房地产息息相关。4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》（下称“《任务》“），继续加大户籍制度改革力度，其中，城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

一石激起千层浪，结合之前不少城市发布的人才落户新政，引起市场热议。落户政策在打通户籍壁垒、促进人员流通、提供公平的教育与医疗等资源上，具有积极意义。此外，户籍改革是新型城镇化的一部分，与房地产关系紧密。如今，国家发改委提出放宽落户条件，对于哪些城市楼市将产生哪些影响呢？

Ⅰ型、Ⅱ型大城市放宽落户政策

《任务》指出，要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

值得关注的是，上述关于落户政策的表述，与此前的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（下称“《规划》“）的表述有着很大的变化。《规划》指出，合理放开城区人口100万－300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万－500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。

分析来看，100万－300万人口的城市，表述从“合理放开“到”全面取消落户限制“，300万－500万人口的城市，表述从”合理确定“到”全面放宽落户条件“，500万以上人口的超大特大城市，表述从”严格控制“到”大幅增加落户规模“。总体来看，落户政策正全面放宽。

值得关注的是，不管是《规划》还是《任务》抑或是2019年全国两会政府工作报告中关于落户的表述，都是置于新型城镇化的大背景下，更多的是为了推进农业转移人口落户城镇。在业内人士看来，放宽落户条件有助于降低人口导入门槛、加快农民的市民化进程，预计会形成一波新的红利，这其中就包括对于购房需求的提升。

这70城或将放宽落户

根据上述《任务》，除了超大特大城市外，大型城市基本要全面放宽落户条件了。从人口上来看，哪些城市将具备放宽落户的条件呢？

根据国务院2014年10月29日出台的城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。（以上包括本数，以下不包括本数）。

住建部发布的《2017年城乡建设统计年鉴》显示，城区人口超过500万的城市有北上广深等一线城市，以及重庆、天津、成都、南京、武汉等二线城市。城区人口在100万-500万的城市近70个，其中300万-500万人口的城市分别有西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春、太原等；100万-300万的城市分别有太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、东莞、乌鲁木齐、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州等。

专家称将刺激购房需求

落户带来人口的流入，人口的流入带来居住、教育、医疗等各种衣食住行方面的需求。因此，落户与房地产密切相关。

恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平在谈房地产发展时曾提过一个观点：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。在他看来，从房地产的供需角度看，人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。所以房地产核心就是看人往哪里流动，这个区域土地供给情况，以及金融货币杠杆情况。

对于放宽落户政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这或将强化各地人才落户等相关政策，对购房需求等影响比较大。其中，对于500万人口以下的大城市，要全面放宽落户政策，并全面取消重点群体落户政策，这意味着后续类似大中专院校毕业生落户方面，不仅不会设置障碍，而且还可能会给予各类鼓励措施，诸如购房和租房补贴等。另外，政策实际上有较大突破的还有超大特大城市，此类城市过去落户政策比较紧，有所调整，明确了要把社保和居住证等作为落户的主要因素，这样是有助于一些工作时间长、有比较稳定就业机会群体的人落户，这也体现了公平性。

在同策研究院总监张宏伟看来，落户新政主要是针对中小城市，对其人口导入有一定的作用。在他看来，目前这些城市的房地产仍存在去库存压力，通过人口导入，将能够刺激购房需求有利去库存。中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前来看，全国除了京沪，大部分城市落户难度已经不大，放开落户政策，有利于已经在城市生活的群体获得城市的公共资源。对于房地产市场来说，也有了稳定的市场需求。

但一位不愿具名的房企高管给出不同看法：“落户新政对于推动城镇化进程，有一定的作用，但不能估计过高。因为政策主要还是推动农村人口进城落户，随着农村土地制度改革和农村土地确权，越来越多的农村人，不想放弃农村的土地和房产权益，进城而不一定落户。而对于楼市不会有太明显的影响。“

警惕炒房客借政策落户购房

事实上，此前已经有不少城市放宽了落户限制。中原地产统计显示，在2019年发布各种人才引进与落户政策的城市已经超过50个，从力度与数量来看，刷新历史纪录。特别是二三线城市，人才引进与落户政策井喷。

4月3日，杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，其中指出“全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户“。此前，杭州的落户政策要求，45周岁以下本科人才及35周岁以下专科人才，在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上的社会保险（不含补缴）。

值得关注的是近期石家庄出台的“零门槛“落户政策。3月18日，石家庄发布新政称，全面放开城区、城镇落户，民众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。

仅凭居民身份证、户口簿就可以落户，可以说基本是“零门槛“，在吸引人才方面，石家庄可谓拿出了最大的诚意.。此外，包括杭州、南京、西安、武汉、郑州、天津、长沙、成都等城市都已执行了宽松的人才落户规定。

落户政策在争夺人才的同时，也变向降低了购房门槛。众所周知，多数城市的限购政策，多以户籍为衡量标准。大多数城市的购房标准都是本地户籍可购房两套，外地户籍可购买一套。

张大伟表示，人才政策变相地降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。“大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动，甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。“”对于这些城市来说，人才对应的应该是产业，人才对城市的作用也应该是在产业，而不是房地产。“

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