研究楼市难不难？这个问题我只能模棱两可的给个答案：难，也不难。

说难挺难，复杂的库存、土拍、去化数据，从宏观气氛和大势，到中观的行业热度、房企与中介的景气度，甚至到微观的踩盘，要做到精通可以说是缺一不可。

说容易其实也容易，就像2019开年至今专家们所做的那样，说好听点叫“顺势而为”，说难听点叫“见风使舵”。

当然，用这个词未免显得有点刻薄，可事实上，根据楼市既有的走向去预判未来，也是大部分专家所依赖的分析方法。

比如，城镇化专家李铁近期接受采访时称，还有5亿甚至6亿的农民进城，现在买房依旧不晚，并在随后的一场演讲中强调：高房价是个伪命题。

还有某上市公司董事长赵笠钧，在近日举行的2019绿公司年会上称：要买房最好上半年买，下半年很多城市可能会涨。

够多了，这种观点已经足够泛滥，但笔者想说的是，这次专家们似乎失算了。就目前的市场而言，用一句话来形容：只听房价回暖“楼梯响”，不见刚需“人下来”。

什么意思呢？表面上热火朝天，实际上冷暖自知，很多专家都预期房价会复制2016-2017年的强势再涨一波，可我们只听见口号震天响，却发现市场出现“冰火两重天”，占据楼市绝大部分体量的三四线市场，刚需一族根本不买账。

表面上看，今年房地产确实景气度在回升，数据显示，2019年1-3月份，住宅投资17256亿元，增长17.3%，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%，达到了2014年以来的新高。

与此同时，根据经济学家李迅雷的调研报告，169个城市最新的调查数据显示，仅有11个城市流入人口超过150万，其他三线以下城市，有70%以上是净流出状态。

而中泰证券房地产行业分析师倪一琛发布研报指出，在最近一周，三线城市二手房成交面积环比增速跌18.63%，同比增速大跌43.47%！

这意味着所谓的“房价回暖”，只是部分一二线城市的“独角戏”，这些城市少之又少，却被专家们视作房价上涨的普遍反映，而从成交量上可以看出，无房的刚需一族们，普遍还是观望状态，他们不想再轻易入市。

还有两个数据值得关注，经济学家李奇霖近日指出，一季度居民部门杠杆率已经飙升到了54.3%，显示出楼市的购买力已经不足，房价即便再涨也没人买单了。

另一方面，经济学家梁中华在4月末发布数据称，今年各地棚改目标总和仅为285万套，也就是说，货币化安置所带来的“土豪”们，今年将大大减少，三四线楼市的房地产投资、新开工、竣工面积也将步入下降通道。在这种情况下，上文提到看涨房价的专家们，是不可能“说服”购房者心甘情愿“接盘”的。

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