房价反映金融杠杆，房租反映真实收入。

租金反应的是现下的收入水平，房价反应的是对未来的收入水平的预期。

在国外租售比低，是因为国外已经走过了经济高速增长的阶段，预期未来的收入增长率接近于零，欧洲经济增长率近十年在1%左右，这种增长水平对应的租售比是25年的话，极端的情况下，如果预期未来收入非但不增长反而下跌的话，租售比会更低的离谱，跌破25年。

如果预期未来收入增长水平在10%，10年后收入是今年的1.1^10=2.6倍，相应10年后租金也会增长到接近2.6倍，一个原本租售比70年的房子，相应的租售比就是70/2.6=27年，是不是很接近25年了？如果10%的增长率能保持20年，那么20年后的收入是当今的1.1^20=6.7倍，那么预期20年后的租售比是70/6.7=10.5年，是不是真香？如果10%的增长率能保持30年呢？

所以租售比高并不等于一定不合理，而在于背后是否有一个高的经济增长率，收入增长率来作为支撑，一个以未来20年年增长率高达10%预期 的房价，如果实际增长率只有5%，租金增长跟不上来，那么租售比就是虚高的，将会以房价下跌来完成租售比的回归。

以前中国GDP增长率高达10%，名义GDP增长率高达15%，现在中国GDP增长率6.4%，名义增长率8%略多，与房价实际相关是名义增长率。随着中国经济体量的越来越大，可以预见的未来增长率是长期向下的，但未来10年甚至20年的增长率应该也是要比欧洲要乐观的多，不至于跌到1%的水平，所以租售比比欧洲高是正常的，但高多少合理这就要看中国未来的经济增长率实际能达到多少了，实际能达到多少，这个是一个非常值钱的投资研究。

是的，中国房租太低了！

听完这话，估计一堆租房朋友会怒火中烧，拎刀在砍我的路上。先冷静一下，先别急着砍。

看完再砍不迟。

今天说说为啥中国房价高，房租却明高实低，里面蕴含着什么样的逻辑真相呢。

1，两大流派的拉锯战

中国买房投资主要有两个主要流派。

资本增值派，买房后在家躺着，坐等涨价。

租金回报派，买房后靠租金回报获取收益。

资本增值派，赌的是房价会涨，要的是增值收益，这需要极为精准专业的眼光和把握趋势的能力，现在这个情况下，选不好要倒贴银行钱，风险大。

相比之下，租金回报派就安全多了，只要租金高于银行贷款利率，每个月就有租金这个固定的现金流，等于被动收入，能够产生现金储备，能做到真正的以租养贷，可以对冲外部货币利率，还能白得一套房。

最重要的，还是安全。

2，租售比

房子租金数据，可以直观衡量投资地段的经济，商业和人群的综合情况。

房价会有水分有泡沫，但租金很难出现泡沫，这是纯市场驱动的价格。

所以，要衡量项目值不值得去投资，租售比就是项很重要的参数。

通过租售比，你能够估算投资项目价格是否合理，是否有风险，房子未来是否保值！

那，什么叫租售比。

是每平方米的月租金÷每平方米的房价=月租金÷总房价

租售比值越高，说明租金回报率高，买房回本期限就越短，投资价值就越高。

相反租售比低，说明投资回收的周期长，投资价值就得掂量一下。

3，全球租售比

全球范围，是用租售比来衡量房地产是否有泡沫。

一般来说，比值在200到300之间，靠房租16-25年回本，是合理的。

低于150，说明租金回报高，投资升值潜力大，房产未来保值！

超过300，说明资产收益回报率低，租金抵不住银行贷款利息，要倒贴钱，房价泡沫程度高，有破裂风险。

比如，东南亚的平均租金回报，都在6--8%之间。

中国租售比在中国有两个笑话：

1炒股靠分红赚钱。

2 买房靠房租赚钱。

在中国，大城市房价都赶英超美了，但租售比却低到离谱。

你花500万买套100平米的房，月租5千，租售比就是1：1000

也就是说房租出去1000个月才能回本，1000个月是83年。

根据中国房价行情网的数据，中国租售比最低城市是厦门，只有1:1100，买房要1100个月才能回本！

看看北京和上海的房子均价，实际还是建筑面积，使用面积还要再缩水2成-4成。

也就是说，你花几百万上千万，在北上广买一套房的租金，跑不赢银行贷款，你还要倒贴物业等费用，你要出租80年甚至上百年才有可能回本。

而且问题来了，中国房子产权，可是才70年，很多时候，你拿到手的房，可能才60多年。

这笔账，怎么算。

中国租售比为什么低？

1买租割裂

首先，要明白的是楼市是二级市场，租房是三级市场。买房的和租房的是两个不同群体。

中国的租房市场和买房市场是割裂的。

房价是富人投资性需求，并不是市场化行为，房价取决于投资层面，由社会顶层资本掌控，取决于资金，信贷，杠杆，是地方银行炒房团共同发力的结果。

房租则是市场刚需，体现的是地区经济的真实水平、工资水平和房子的真实价值。反映了市场租房群体的总体购买力，租金取决于消费层面，由市场决定。

大城市的房子，面对的是全国各地的富裕投资阶层的购买力，但是租金水平，确是当地刚需生活的实际购买力。

比如，你在一个平均工资只有五千的地段买房，然后房租你想租给刚需五千？那是妄想。

所以，房子被炒作后估值不断上升，但是房租是真实的，跟不上房价速度，租金和房价不对称。二者差距拉开，租售比上升、地段内的年租金收益率就下降。

现在，回到开头说的，中国房租低的问题。

这里的低不是说中国房租真的低，而是房租和房价的对比，是低。

所以，中国如果想达到国外动辄4%以上的租售比，房租至少要要翻3倍，中国的刚需每个月工资根本付不起，中国大城市会直接空城，没人服务，富人再有钱也待不下去！

2租房市场不健全

中国刚需的房租的压力，很重。 大部分二线城市人均收入三千多，房租均价一千多两千，一线城市人均均收入六千，房租两千多三千。在大城市，租金收入会达到月人均收入的一半，甚至更多。

严重影响到生活质量。

中国租房者属于弱势群体，尊严和权益得不到保障，谁都能过来踩一下。

租房市场很不健全，租房环境恶劣，甲醛房，隔断房等问题不断，更不用说爆仓企业和黑中介、烂房东了。

前一段的北京房租上涨,不是房租真的上涨，是二房东囤房所致。

二房东就是一些租房中介公司，把自己包装成互联网概念公司，花高价收罗房源，让租赁市场囤积垄断，为的是提高融资估值，从一级市场融资，最后上市圈钱，去二级市场套现。

导致房租暴涨。

群魔乱舞，各用其招，吸干刚需的血。

所以，为了仅存的尊严，中国人是能不租房，就不租房，有1%的可能，必定掏空钱包借一圈钱，去买房成为房奴。

推升了房价上升，房租却很难正常的涨上去，租售比会变小。

3户籍

中国大城市，集中了优质的政治商业医疗教育资源。

大城市的房价之所以高，更多的是是户口的溢价和城市资源。

房价300万的房，纯的居住价值可能就占100万，户口价值占100万，城市资源价值占100万。

外地人拼尽全力，买了大城市的房，获得大城市户口，等于得到了孩子上学医疗就业的船票。

但是，租房者却享受不到这些价值红利！

说好的租售同权又限制太多，现阶段来说，很难达到真正的同权。