全面降准了，房贷利率何时降！
果然降准了！
上午高层主持座谈会，罕见提出“全面降准”，股市应声大涨。
今天下午，央行发布消息，分两次降准1个百分点，释放资金1.5万亿。
从定向降准到全面降准，不出所料，宽松的货币周期又回来了。
货币宽松早已不是新闻，此前也有不少分析人士呼吁，要在春季前全面降准，以缓解紧张的资金状况。
降准释放了1.5万亿的流动性，对于楼市的利好可以预见，今天房地产股票全面飘红，领涨大盘！
就这央行降准这个机会，楼参君想聊聊房贷利率。
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人民苦房贷利率久矣！
调控两年多，房价的的确确稳住了，很多地方还降了，比如郑州的绿博、滨河，前期窜得高的区域和项目，都悄悄降低了价格。
但是，调控带来的实惠，一点也没落在买房人手里，全被利率吃掉了。
从2016年10月份调控开始，首套房贷利率持续上涨，从原来的9折优惠，一直涨到现在的上浮35%。
数据显示，2018年11月全国首套房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比10月持平，结束连续22个月的上涨；同比去年11月首套房贷平均利率5.36%上升6.53%。
房价降了不到10%，贷款成本增加了40%，大账算下来，买房还多花了20%，上哪儿说理去？
特别是郑州，首套房贷利率长期领跑全国。据统计，郑州首套房贷利率普遍上浮25%，最高上浮30%，实际贷款利率为6.125%；二套房贷利率以上浮35%为主流，甚至有银行高至40%，实际贷款利率为6.37%—6.86%。
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首套房贷利率上浮，伤害的绝大多数是刚需。
东拼西凑的“六个钱包”，好不容易凑个首付，签合同贷款的时候发现，仅仅是一套利率上浮，一套房子就多掏几十万。
以100万贷款为例，30年，等额本息的还款方式，总共要多花334138.3元；每个月要多还928块钱。
要知道，刚需大多是工薪阶层，家庭月收入也不过万儿八千，仅仅是利率上浮就多掏这么多钱，合理吗？
过去楼市调控，信贷政策普遍配合加息。但这次房贷利率上浮，并不是真正的加息，因为央行基准利率还没变，只是银行缺钱对购房者的定向加息。
如果认真测算的话，利率折扣上浮更为可怕。按照现在的贷款政策，贷款利率根据央行政策随时浮动，但贷款利率折扣将伴随终身。
换句话说，现在1.3倍贷款买房，未来30年，无论利率涨跌，都得多掏30%的钱。
调控房价，本为老百姓省钱，最后却都让银行赚了差价，刚需真是命苦啊！
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过去，调控紧、去杠杆、严控房贷，利率上浮可以理解。
如今，多次降准过后，资金面不再紧张，利率折扣何时能够下调呢？
据了解，郑州各大售楼部的房贷利率尚未下调。但不少开发商负责人透露，银行方面已经放风，近期房贷利率将会下调，放款周期也将缩短。
事实上，首套房贷利率下调的呼声一直都不小。
近几个月，随着楼市调控力度的减弱，以及降准和定向资金投放，银行已经不太缺钱，不少城市的首套房贷利率已经开始下调。
比如上海，已经有10家银行执行首套房贷款利率执行95折优惠。
同时，深圳也有少部分银行下调了首套房贷款利率，由基准“上浮15%”下调为“上浮10%”！
南京、武汉、杭州等地首套房贷利率也在不同程度下调，基本上执行20%左右的上浮比例。
不出意外，春节前后，郑州房贷利率预计会进一步下调。
楼参观点：
1. 降准与房地产无关，但客观利好楼市。货币宽松周期，房价即使不涨，也不要指望房价跌。该买房的刚需，郑州留给你的机会不多了。
2. 楼市已经利空出尽，不会更差了。从菏泽放松限售被认可，到“因城施策”，楼市调控逐步放松已成定局，开发商给你的优惠也不会留太久了。
3. 调控放松+货币宽松=房价上涨。周期规律可能会被拉长，但不会被打破。双重利好之下，郑州房价短期不会暴涨，但长期一定会涨。
4. 元旦过后，不少售楼部已经在收优惠。今天降准后，肯定还会有开发商调价。这既是营销手段，也是楼市企稳信号，不要奢望房价会再跌了。
5. 重复此前的判断，2019上半年之前，仍然是难得的购房窗口期，有首付分期、低价入市、特价房的机会，刚需请千万要抓住。
6. 降准利好楼市，但“房住不炒”是紧箍咒，投资买房要着眼长远，不要指望2~3年就翻倍，最少要看5年左右。炒房就算了，楼市以后难有暴利。
7. 2019年，大概率一二线城市会比较好，三四线城市已经基本上凉凉，投资买房，请至少选择与郑州同级别或更好的城市，其它地市千万要谨慎。
8. 房贷利率已经进入下降通道，没买房的请抓紧买，买过了没办贷款的也可以拖一拖，等个更好的政策，一个月至少能省个油费。
9. 近三年的经验再次证明，调控跟刚需无关，买房不要等。开发商即使有降价，但买房的成本从来都没降过，甚至更高。
10. 降准只是个开始，随着美国加息周期的结束，中国大概率会降息。2014年的经验，一旦资金成本下降，房价就会应声而起，大家拭目以待！
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