【导读】“为什么中国市场一直呈繁荣势头，而各个行业的发展却萎靡困顿？”近来有业内人士提出了这个重要命题。一方面是因为移动互联网对产品边界的冲破，一些行业正在新的聚合之中；而更重要一方面，是中国企业长期以来太依赖这个大市场了，行业自身并没有主动完成升级。有人问责于行业龙头企业，有人寄希望于互联网时代的新生企业。目前的房地产困局尤甚，如何平衡政府、房地产开发商、消费者三者之间的关系，已经成为一盘僵局。前已无路，思维不改更待何时？

【正文】

最近这几年，房地产行业一直在调整，因为一直采取的是“一刀切”模式，所以始终无法达到预期的效果，甚至还没有在社会上达成共识，宏观调控的真正的预期到底是什么？是让房价快速下降？还是缓慢下降？是稳定不变？还是缓慢上涨？当然大家都不希望看到的是快速上涨？不管是哪种方式，都无法平衡政府、房地产开发商、消费者三者之间的关系。所以调控陷入了困境，左右为难。那么有没有破局的办法？当然有。以下是我这里作为一个外行提出的一些看法和建议。

产业发展视点的缺位

目前社会上关于房地产行业的争论甚嚣尘上，崩盘说，绑架说，续涨说，等等不一而足，但是几乎没有一个能站在产业发展的高度作出完整的论述，给出解决问题的根本出路。为什么那么多行业专家却找不出解困的办法呢？因为大家早已经中了“大众化思维”魔咒之中，不管制定什么政策，都习惯是“一刀切”，要不限制，就完全放开，要限制，就完全控制，也所以才陷入了“一抓就死，一放就乱”的怪圈。换句话说，大家集体陷入了思维的误区，在“大众化思维”的漩涡里难以自拔，不管从哪里入手，必定是顾此失彼，找不到“标本兼治”的解决方案。大家都知道，不管是限购、限贷、还是限价，都是非市场经济的行为，所以只会让市场更扭曲。

过去这些年，我们从媒体上看到的各种关于房地产的统计数据，都是大众化的平均数据。请问发布各个城市的房子均价有意义吗？10万一平米的房子和1万一平米的房子一平均就成了5万，这样的数据有什么价值？就像发布“平均工资”毫无意义一样，大众化的数据毫无指导意义。如果大家都不想再搞自欺欺人的把戏的话，首先要进行小众化处理，面对现实，必须根据不同的类别发布相应的价格信息，这才是“小众化思维”。类似的问题还有平均涨幅，平均降幅等等，凡是平均的数据都是“大众化思维”在作怪。

小众化思维时代到来

解决问题的出路在哪里？我依然坚信中国的市场经济走到今天已经到了小众化的时代。必须从建立“小众化思维”开始转变，千万不要再搞什么平均房价，至少应当分成四个层次分别统计和发布：比如保障性住房，政府必须100%控制价格，每年的涨幅参照通货膨胀进行微调；普通公寓，70%由政府控制，30%由市场调节，是政策指导下的宏观调控，每年设置上限和下限；这样一来，前两种住房就没有靠“炒房”来赚钱的空间和机会，因为回报还不如银行的理财；高档公寓，政府30%控制，70%放开，是市场主导的价格政策，基本上由供求关系决定价格，政府收取较高的税费，房价没有上限和下限；豪宅，政府100%不控制，完全由市场说了算，谁愿意买就付出高额的税费，没有限购，没有限贷，这样有钱人付出了较大的代价换来了舒适的生活，而政府可以用这些钱进行二次分配，成为保障性住房的主要资金来源。

这样一来，温饱型消费者得到了物美价廉的保障性住房，小康之家得到了价格稳定的普通公寓，中产阶层得到了品质生活的高档社区，而富裕阶层得到了豪华奢侈的豪宅。四个小众化群体各得其所，和谐相处。豪宅项目拿到的钱用于保障性住房的建设，所以豪宅项目的价格完全放开，越高越好，因为政府可以得到足够的土地出让金和高额的税费，而豪宅价格极高对99.999%的人来说毫无影响；高档公寓的价格则水涨船高，政府可以得到不错的土地出让金和高于普通公寓的税费。

小众化营销运行方案

简单说来，可以按照下述原则执行：

保障性住房：定价100%由政府管控，底层消费者买得起，永不放开，永远限购，单身人士大于35岁才有资格申请，而结婚后两人之家才有资格申请。房地产商能赚到稳定的微利；银行能够得到稳定的微利；政府严格管控价格、防止任何投机行为、设置严格的购房门槛，可以赢得民心。

普通公寓：定价70%由政府管控，小康之家买得起（包括几代人赞助），适当限购，一家一套，价格适当管控，抑制过高期望值。房地产商能赚到稳定的中等利润；银行能够得到稳定的中等利润；政府适当管控价格、防止价格大起大落和投机行为、设置一定的购房门槛、可以赢得民心。

高档公寓：定价30%由政府管控，中产家庭买得起，不限购，纯市场经济行为，可以是投资行为，但是要适当限制跨区域大量购买，抑制过度投机行为。房地产商赚到厚利；银行得到稳定的厚利；政府通过出让土地得到厚利。房价基于市场供求关系确定，政府对价格不作过多干预，设置很低的购房门槛，让想买好房的人能够买得到。

豪宅：定价100%为市场行为，富裕家庭买得起，完全不限购，可以跨区域大量购买，纯市场经济行为，价格越高越好。房地产商赚到超额利润；银行得到稳定的超额利润；政府通过出让土地得到暴利、并将暴利转化为保障性住房的基金，不设置任何购房门槛，让任何想买豪宅的人都可以买得到。

如果按照这种小众化思维，几个方面都会满意：不同的消费者买得到自己想要的住房；做不同项目的房地产商可以根据这种稳定的长效政策进行规划，也能赚到钱；银行根据不同的类别出台不同的贷款政策，化解了资金风险；政府拥有了调控的杠杆和稳定的收入，减少了压力，既有足够的资金，又能得民心。

可以说，一旦大家理解了“小众化思维”，困扰大家多年的难题就会迎刃而解，鱼与熊掌就可以兼得。不管是政策的制订者，还是房地产开发商，都能够在稳定的政策指导下静下心来研究每一个小众化市场的特点，形成长期稳定，健康发展的房地产市场，让不同层次的购买者有一个合理的预期。

衷心希望我这个外行的建议能引发房地产业内专家的反思，能用“小众化思维”去制订相应的战略，走上更符合市场经济规律的发展道路。

作者高建华是畅销书《赢在顶层设计》的作者，在惠普公司和苹果公司工作17年，是为数不多的进入跨国公司中国区决策层的高级职业经理人，现在从事管理咨询工作，帮助成长型的大中型企业从成功走向成熟，从中国走向世界。