租赁住房迎“世纪风口”：“国家队”接连入场

“政府主导，国企优先”是目前各热点城市推行住房租赁模式的主要路径。

克而瑞研究机构针对租赁用地做了一项统计。统计发现，未来3-5年间，包括北京、上海、深圳、广州以及杭州等热点城市将有3成以上为租赁用地。这意味着，租赁住宅市场将是未来房地产市场不可回避的“风口”。

在“租购并举”住房制度倡导下，机构主体纷纷抢滩长租公寓市场。机构主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企以及“国家队”。“国家队”指的是以政府为背景开展的住房租赁企业。在政府推动下，各热点城市正陆续推出试点模式。

21世纪经济报道统计发现，包括北京、上海、深圳、成都等均在密集推出国有住房租赁公司。1月2日，成都市城乡房产管理局消息称，成都市国有租赁房源已上市，首批推出2200余套房源，房源基本位于主城区，从一居到四居都有，月租金470元起租。

成都试点模式

成都是全国首批开展住房租赁试点城市之一。目前已组建了4家国有住房租赁公司，正全面开展国有存量住房清理，盘活国有存量房源。

2017年7月，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知要求，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。与此同时，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市。通知明确，要形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。2017年年底，成都提出组建国有租房租赁公司的《方案》。

《方案》提出，到2017年年底，成都将组建或改建3至4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设、完善住房租赁交易服务平台，开展住房租赁市场专项检查，建立住房租赁信用管理体系和服务体系；到2020年，基本形成供应主体多元、管理服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场。成都将逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓，交由住房租赁企业管理，支持企业向机构化、规模化方向发展，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

1月2日，成都首批2200套房源上市，月租金470元起。

安居客首席分析师张波认为，成都的试点模式可以起到稳定租金价格的示范性作用。58集团租赁蓝皮书数据显示，2017年全国年度人均月租金为791元/月，同比上涨16.7%，而成都2017年人均月租金同比涨幅为18%，已经超过全国的平均涨幅。月租金470元起租已明显低于市场租金水平，虽然供应量小，不足以对整体租赁市场价格形成冲击，但对于稳定成都整体的租金价格有着一定示范性作用。

另外，张波认为，成都模式还可以缓解租赁房源需求增加的压力。据58集团租赁蓝皮书数据显示，2017年全国APP端年度日均租房需求较2016年增长57%，其中以成都为代表的新一线12城的租房需求量占全国需求量的20%，与2016年相比上涨43%，涨幅超过一线城市。虽然首批仅有2200套上市，但后续的供应量会进一步增加，整体市场租赁房源量的增长可以有效缓解租赁需求增长。

戴德梁行成都公司住宅部董事谢普丞认为，由政府推动的租赁住房相对市场化和商业化的模式来说，它的发展速度相对较快，同时多以满足保障性需求为主。其次，相对企业来说，政府行为的租赁住房对利润的追求相对较弱，其最终的目的是促进整个租赁住房的市场化和商业化发展。另一方面，政府背景的租赁住房行为也是在这个新兴的市场中试错并摸索经验，为未来的政府规划和企业发展提供一些经验。

共同唱戏还是国企优先？

在国家大力推举租购并举住房制度之下，租赁市场正迎来前所未有“世纪风口”，“政策红利”也前所未有。

1月3日下午，易居企业集团CEO丁祖昱表示，目前租赁住房最大的主体是个人，统计结果是个人房东占到97.5%；其余则是各种各样的机构运营商。比如，中介系、酒店系、房企、国家队等。也就是说，机构运营商的发展空间仍然很大。

在机构运营商中，政府推动下的“国家队”在2017年陆续入场。21世纪经济报道记者注意到，在现有试点城市中，除了成都模式以外，其他城市也表现多样化。比如，有城市推广模式为“政府搭台，共同唱戏”。例如杭州住保房管局联合阿里巴巴研发全国首个智能租赁平台，泊寓、群岛等16家租赁企业入驻。平台充分利用阿里巴巴技术体系，提升了交易的便捷和安全性，透明化管理也将督促租赁企业不断提升服务管理水平；也有城市选择“联合房企，共同发展”。比如，武汉市房管局在2017年已明确第一批26家企业、3个项目入围住房租赁试点，除市属的6家国有企业平台公司外，万科、碧桂园、保利、龙湖、卓尔等一批大型全国性房企也积极参与其中，其余包括混合所有制和民营企业。

“政府主导，国企优先”则是目前各热点城市来取的主要方式。这在非试点的上海表现尤为明显，2017年共计出让了21幅地块，全部为国企竞得。21幅土地分别位于各大产业园区和市中心优质地段，待全部建成之后，新增租赁住房最低将达到16602套并解决近5万人的住房需求。

据丁祖昱统计，在“国家队”中目前排在第一位的是上海地产。上海地产目前约有71万平方米的租赁住宅用地储备；排在第二位是上海张江，约有25万平方米租赁住宅用地储备；排在第三位是上海莘庄工业区，约有17万平方米租赁住宅用地储备。

张波认为，政府试点几类模式并无优劣之分，更是深层次体现了十九大对于租赁住房的政策指导，即“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”他认为，国企和民企最大的不同点在于“政府意志的体现性”，国企更能按照符合政府的意志的方式落实租赁政策和管理和开发租赁房源，而民企由于自身盈利性目标和趋利性考虑会更侧重于企业自身发展。

“相较于民企，国企做租赁业务更有优势。比如，国企和地方政府的沟通成本少，能够快捷地落实租赁政策，比如租售同权的概念。另外，国企有较好的土地和融资资源，更容易做大租赁业务。”易居研究院研究总监严跃进认为。

不过，张波认为，国企并不适合充当租赁住房的主体，而应更好地起到带头作用和发挥示范性作用，一方面充分发挥政策性功能性平台作用，主动承担政府加快发展住房租赁市场重任；另一方面做好租赁房源的管理管控，提供良好的住房租赁交易服务、平台服务。